存货周转率大降6成，开发商啃不动天量库存
近日，某知名研究院企业研究中心一份内部研究报告披露，过去几年过于激进的土地出让速度，让包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三四线城市累积了天量库存。其中，地处华北的唐山市可能要花费52年才能消化掉此前四年的土地出让量。无独有偶，中国房地产协会近日最新披露一则研究报告也显示，上市房地产公司近三年来消化库存能力大幅度退化，2011年存货周转率较2010年下降60.83%，存货周转周期明显拉长。
南都记者了解获悉，直接衡量房地产开发存货压力的两个指标：一个是存货量，另一个正是存货周转率。而来自两个不同机构的两份研究报告不约而同地印证，三四线城市房地产高库存风险拉响“警报”，今年中国楼市将全面进入去库存周期。
三四线城市存量规模堪忧
据悉，某知名研究院企业研究中心的这份内部研究报告，核心调研内容是2011年商品房销售总量与2008年至2011年这四年来平均土地年成交量的比例，比如唐山这一比例只有7 .6%.也就是说，如果按照2011年房地产销售进度，唐山要想消化掉1年的土地成交面积，需要13年时间，消化掉此前四年的土地成交量，需要52年时间。
除唐山外，桂林、宜昌、宜兴、烟台、连云港、扬州、惠州等地均属去化压力巨大的城市。北海、南通、江阴、中山、洛阳、常州、芜湖等同样榜上有名。其中桂林、宜昌、连云港三地，2011年商品房销售面积占四年年均土地出让量的比例分别为8.2%、12.7%和18.4%.“从数据上看，三四线城市的结构性问题也已经十分明显。”上述研究院企业研究中心有关人士表示。比如华北地区的唐山市，其经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于北京市的17%、38%和18%，但前四年平均土地出让面积相当于北京的93%.惠州与广州相比，其经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于广州的17%、36%和31%，但土地成交量相当于广州的94%.连云港和南京相比，其经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于南京的23%、55%和55%，但土地成交面积已经是南京的117%.
存货周转率下降61%
当三四线城市存量居高不下的同时，开发商的消化能力却持续下降。5月22日中国房地产协会发布的最新报告指出，上市房地产公司周转速度在2010年有所放缓后再次大幅下降。其中，沪深房地产上市公司2011年存货周转率均值为0.28，较2010年均值0.72下降60.83%，存货周转周期明显拉长。
“这意味着，房地产企业的存货从2010年的400多天周转一次变成了1300多天周转一次。”广东房地产业分析人士吴晓波表示，与这一趋势一致的是，万科保利等五大房企今年一季度的签约总金额为820.57亿元，与去年第一季度相比，下降10.7%.
相比于一线城市，三四线楼市泡沫的风险显然更引起业内高度关注。“一二线市场为主导，三四线城市随一二线的变动而变动。一二线城市的限贷限购政策造成的市场萎缩，楼盘降价促销，波及影响到三四线的城市。这就是三四线城市出现泡沫的原因之一。”广州地产资深人士、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同表示，三四线的泡沫问题不是简单降价促销可以解决的，因为它的降价程度受成本影响。而政府对于这样的状况是难以作为的，因为政府无法强迫消费者消费，又不能强迫开发商降价。最有可能可以调整是贷款金额上限等等，目前扬州最出格，拿出一些财政来补贴，但作用还是微乎其微的。
编辑：北京办公家具